AG Bergheim, Urteil vom
12.04.2011 – 28 C 147/10
Mit Urteil vom 12.04.2011 gab das Amtsgericht Bergheim der
Klage einer Mieterin statt, die wegen Schimmels die Miete für ihre Wohnung
gemindert hatte.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung vom 27.09.2007
miteinander verbunden. Am 21.12.2009 zeigte die Mieterin der Vermieterin an,
dass aus dem Kabelkanal der Deckenbeleuchtung in der Küche sowie aus den
Stromkabeln der Flur-, Wohnzimmer- und Schlafzimmerlampe Wasser tropfte, dass
der Keller bei Schneefall und starkem Regen feucht war und sich dort Schimmel
bildete. Die Mieterin kündigte an, die Miete rückwirkend ab Januar 2010 um 25%
zu mindern und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 25% an der Miete
auszuüben, wenn keine Beseitigung der Mängel erfolgt. In den folgenden Monaten
leistete die Mieterin die Miete zum Teil überhaupt nicht, z.T. behielt sie
erhebliche Teile der Miete ein. Die Vermieterin kündigte erstmals mit Schreiben
vom 22.04.2010 das Mietverhältnis. Sie begründete die Kündigung mit Eigenbedarf
des Sohnes, damit, dass die Aprilmiete nicht gezahlt wurde, damit, dass es zu
Lärmbelästigungen durch die Mieterin gekommen sei und damit, dass die Mieterin
auch Wäsche für andere Familienmitglieder mitwasche. Im Folgenden erklärte die
Vermieterin dann mit Kündigung vom Juni 2010, Juli 2010 sowie September 2010
weitere Kündigungen wegen Zahlungsverzuges. Die Klage wurde durch die Mieterin
erhoben, die feststellen lassen möchte, dass die Kündigungen der Vermieterin
unwirksam sind und das Mietverhältnis fortgeführt wird.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht Bergheim gibt der Mieterin Recht. Soweit die Vermieterin die
Kündigung des Mietverhältnisses auf andere Gründe stützt als den
Zahlungsverzug, wurden die Kündigungen im Prozess schon nicht ausreichend begründet.
Aufgrund der Mängel durch Schimmel in der Heizkörpernische des Badezimmers, durch
erhöhte Feuchtigkeit im Bereich der Deckenöffnungen sowie durch nicht nutzbaren
Keller, war die Mieterin nach Ansicht des Amtsgerichts zu einer Minderung in
Höhe von 57% der Miete berechtigt. Der Rechenweg, auf dem das Amtsgericht zu
der Höhe der Mietminderung gelangt, ist aber nicht ganz nachvollziehbar. Für
die Mängel innerhalb der Wohnung weist das Urteil eine Minderung in Höhe von
28% der Kaltmiete aus. Für die Minderung aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des
Kellers wird eine Minderung in Höhe von 10% (ebenfalls der Kaltmiete)
zugesprochen. Auf diese Minderung wird dann allerdings noch ein Zuschlag von
50% für die Nebenkosten aufaddiert. So gelangt das Amtsgericht zu einer
Gesamtminderung in Höhe von 57%.
Praxistipp: Das
Urteil des Amtsgerichts verdeutlicht, wie schwierig es ist, zu einer korrekten
Minderung zu gelangen. Die Mieterin hat in jedem Fall die Kündigung des
Mietverhältnisses riskiert, indem sie rückwirkend eine Minderung von der Miete
abgezogen hat. Dies ist nur dann möglich, wenn durch den Mieter (zumindest sinngemäß)
ein Vorbehalt der Rückforderung erklärt wird. Wäre das Amtsgericht bei der
Bemessung der Minderung zurückhaltender gewesen, hätte am Ende des Prozesses
durchaus auch stehen können, dass das Mietverhältnis durch eine der Kündigungen
beendet wurde. Aus diesem Grund empfehle ich dringend, bei erheblichen
Mietminderungen die Beratung eines qualifizierten Rechtsanwalts in Anspruch zu
nehmen.