LG Dortmund, Urteil vom
24.11.2015 – 9 S 41/14
Mit Urteil vom 24.11.2015 hat das Landgericht Dortmund
dargelegt, welche Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung einer
Wohnungseigentümergemeinschaft zu stellen sind.
Der Ausgangsstreit:
Die Kläger haben die Jahresabrechnung 2012 der Wohnungseigentümergemeinschaft
angefochten. In dieser Jahresabrechnung wurde u.a. über die Positionen
„Sonstiges – Umlegbare Kosten“, „Sonderkosten“, „Sonstiges“ und „Sonderkosten
einzelner Nutzer“ abgerechnet. In der Abrechnung wurden lediglich die Zahlungen
auf das Wohngeld und die Instandhaltungsrücklage als Einnahmen aufgeführt. Zinseinkünfte
wurden beispielsweise nicht berücksichtigt. Für die Positionen „Kaltwasser“, „Abwasser“
und „Müllabfuhr“ wurde eine Gesamtpersonenzahl zugrunde gelegt, die für eine
leerstehende Wohnung keine fiktive Person in Ansatz brachte. Bei der
Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage wurde allein ein
Gesamtbetrag aufgeführt, aus dem sich etwaige Entwicklungen der
Instandhaltungsrücklage nicht entnehmen ließen. Schließlich erfolgte die Nutzereinzelabrechnung
nur aufgrund einer Schätzung der Vorjahreswerte.
Die Entscheidung:
Das Landgericht Dortmund erklärt auf die Berufung der klagenden Eigentümer den
Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig. Gemäß § 28 Abs. 3 WEG ist durch
die Verwaltung nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und
Ausgaben zu erstellen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat sie
hierzu eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung
vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.
Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher
Unterstützung verständlich sein. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die
Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu
überprüfen. Die Eigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den
eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere, ob sie entsprechend den
Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt wurden. Diesen Anforderungen wird die
angefochtene Jahresabrechnung nach Ansicht des Landgerichts Dortmund nicht
gerecht. Die Abrechnung über „sonstige Positionen“ ist, auch wenn die Umlage
der Positionen an sich möglich sein sollte, aus sich selbst heraus nicht
verständlich. Die Positionen müssten innerhalb der Abrechnung erläutert werden.
Bereits hieran scheitert die Abrechnung. Darüber hinaus sind als Einnahmen neben
den geleisteten Zahlungen auf Wohngeld und Instandhaltungsrücklage auch die auf
die Abrechnungen der Vorjahre erbrachten Nachzahlungen, die Zinseinkünfte und
(ggf.) Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage einzustellen. Unter der
Position „Abrechnungszahlung“ hatte die Verwalterin eine Saldierung der
Nachzahlungen und der Guthabenerstattungen vorgenommen. Auch dies war nicht
korrekt. Bei einer Abrechnung einzelner Kostenpositionen nach
Gesamtpersonenzahl ist für eine leerstehende Wohnung zumindest eine fiktive
Person in Ansatz zu bringen. Ein Leerstand entbindet den betreffenden Wohnungseigentümer
nicht von der Verpflichtung zur Tragung von Kosten und Lasten. Bei der
Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage führt das Landgericht
Dortmund aus, dass die Darstellung sowohl Zahlungen ausweisen muss, die die
Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben,
als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben. Aus
all diesen Gründen war die Abrechnung für unwirksam zu erklären.
Praxistipp: Die Entscheidung
des Landgerichts Dortmund verdeutlicht welche hohen Anforderungen an die
korrekte Jahresabrechnung zu stellen sind. Insbesondere haben Positionen wie „Sonstiges“,
„Sonderkosten“ etc. nichts in einer Abrechnung zu suchen, es sei denn, sie
werden im Anschluss noch innerhalb der Abrechnung erklärt.