Wohnraummietrecht
Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf: Das Gericht hat am 31.07.2013 entschieden,
dass der Vermieter eines Mehrparteienhauses es nicht dulden müsse, wenn
Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und unerträglichen
Geruchsbelästigung führe (Az.: 24 C 1355/13).
Die spannende Frage, die sich nunmehr sowohl für Mieter wie
Vermieter stellt, ist, ob dieses Urteil auch in den Folgeinstanzen Bestand
haben wird. Betroffen sind ja hier auf beiden Seiten starke, grundrechtlich
geschützte, Interessen: der freie Mietgebrauch und die freie Entfaltung der
Persönlichkeit des Mieters auf der einen Seite und das Interesse des Vermieters
an dem Schutz und dem Erhalt seines Eigentums auf der anderen Seite. Darüber
hinaus hat der Vermieter nicht nur ein Interesse daran, sondern auch die
Pflicht, andere Mieter vor übermäßigen Belästigungen und Einschränkungen zu
schützen.
Bisher gilt ja nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs (Urteil vom 5. 3. 2008 - VIII ZR 37/07), dass ein strenger
Maßstab für einen „Raucherexzess” in der Mietwohnung (Stichwort:
„Dekorationsadäquanz”) anzulegen ist: In seiner Entscheidung hat der BGH
geurteilt, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen
Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn
dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr
durch Schönheitsreparaturen i.S. des § 28 Absatz IV 3 der II. BerechnungsVO
beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten
erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits
vorzeitig entstanden ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch
Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie
sich (noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig
benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur
Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege
formularvertraglicher Vereinbarung – auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der
Praxis weithin üblich ist.
Praxishinweis: Insofern sollte ein Vermieter seine
Mietverträge dahingehend überprüfen (lassen), ob diese eine solche Klausel in
zulässiger Form enthalten, damit er gegen derartige Schäden abgesichert ist.
Zu
beachten ist dabei allerdings, dass der BGH sich nicht mit dem Aspekt einer
gesundheitlichen oder olfaktorischen Beeinträchtigung (anderer Mieter)
auseinanderzusetzen hatte, so dass hier davon ausgegangen wird, dass der
vorliegende Fall aufgrund seiner grundsätzlichen Bedeutung auch „bis zum BGH“
gelangen wird. Ferner habe ich aus meinem beruflichen Netzwerk erfahren, dass
auch in Harlaching (Bayern) gerade eine fristlose Kündigung wegen Rauchens
ausgesprochen wurde, so dass auch von dort wohl bald eine gerichtliche
Entscheidung zu erwarten ist, da sich auch in diesem Fall der Mieter gegen die
Kündigung gerichtlich wehren will.